Article rédigé le 03/03/2025 par Michel.D
Toulouse est une ville dynamique située au sud-ouest de la France. Avec ses 511 684 habitants, elle est en passe de devenir la troisième plus grande ville du pays. Investir dans l’immobilier locatif à Toulouse offre de nombreux avantages. Tout d’abord, les prix immobiliers à Toulouse sont inférieurs aux prix dans les autres grandes métropoles de Française, ce qui en fait un investissement très rentable. La ville est très attractive pour les locataires, car elle offre un excellent réseau de transports en commun, des écoles de qualité et une grande variété de divertissements. Toulouse est une ville très intéressante pour les investisseurs immobiliers, car elle offre une excellente qualité de vie et des dispositifs d’investissement locatif très avantageux.
1. Le logement locatif intermédiaire (LLI)
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif fiscal mis en place par l’État pour encourager la construction de logements neufs et proposer une offre locative à loyers modérés dans les zones dites “tendues”. Depuis la loi de Finances 2024, ce dispositif, initialement réservé aux investisseurs institutionnels, est désormais accessible aux particuliers. Pour en bénéficier, l’investisseur doit acquérir un bien neuf ou un bien rénové à neuf via une Société Civile Immobilière (SCI).
Les avantages
Le dispositif du Logement Locatif Intermédiaire (LLI) permet aux bailleurs de bénéficier de nombreux avantages :
- une TVA réduite à 10 % sur le prix d’acquisition du bien immobilier, représentant une économie significative par rapport au taux standard.
- un crédit d’impôt est accordé aux propriétaires, couvrant l’équivalent de la taxe foncière sur une durée de 15 à 20 ans.
- un revenu locatif garanti grâce à des logements situés en zones tendues où l’accès au logement reste un enjeu majeur.
- un logement qui respecte les dernières normes environnementales (RE 2025), assurant ainsi un meilleur confort thermique et une réduction des charges énergétiques pour les locataires.
- la possibilité de louer le logement en LLI à un ascendant ou descendant des associés de la SCI.
Les conditions d’éligibilité
L’accès au dispositif du LLI est soumis à plusieurs conditions strictes. L’investisseur doit acquérir un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) via un SCI composée d’au moins deux associés et s’engager à le louer pour une durée minimale de 15 ans. Les locataires doivent répondre à des critères de ressources définis par l’État, afin de garantir l’accessibilité du logement aux ménages intermédiaires. Ces plafonds dépendent de la composition du ménage ainsi que de la zone dans laquelle se situe le bien (Abis, A, B1). Ils sont similaires aux plafonds des dispositifs Pinel et Denormandie, soit 43 953 € pour une personne seule et 65 691 € pour un couple sans enfant.
2. Investissement locatif Pinel Plus
La loi Pinel Plus à Toulouse est un dispositif d’investissement locatif qui remplace la Loi Pinel classique depuis le 1er janvier 2023 et jusqu’au 31 décembre 2024. Il permet aux investisseurs de bénéficier de réductions d’impôts importantes. Cette loi fiscale particulière est mise en place afin de stimuler l’investissement locatif et les nouvelles constructions immobilières, mais aussi d’améliorer la performance énergétique et le confort des logements neufs grâce à la réglementation environnementale RE2020.
Les avantages
Les avantages de la loi Pinel Plus à Toulouse sont nombreux. Il permet aux propriétaires de :
- bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% du prix d’achat du bien immobilier pour une durée d’engagement de 12 ans.
- bénéficier d’un loyer garanti pendant toute la durée de leur engagement.
- bénéficier d’un taux de rendement intéressant grâce à la valorisation de leur investissement.
Les conditions d’éligibilité
Pour être éligible à la loi Pinel Plus à Toulouse, il est nécessaire de respecter certaines conditions. Tout d’abord, le bien immobilier doit être situé dans une zone prédéfinie (Zone A (dont Toulouse), A bis ou B1 ou un Quartier Prioritaire de la Ville) et ne doit pas excéder le plafond de loyer définit dans le cadre du Super Pinel. En zone A, le plafond est fixé à 14,49 €/m2. Ensuite, le propriétaire doit s’engager à louer le bien pendant une durée minimale de 6 ans à un locataire dont les ressources ne doivent pas dépasser un certain plafond.
Les plafonds de ressources à Toulouse
| Composition du foyer | Toulouse (A) |
|---|---|
| Une personne seule | 43 953 € |
| Un couple | 65 691 € |
| Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge | 78 963 € |
| Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge | 94 585 € |
| Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge | 111 971 € |
| Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge | 126 001 € |
| Majoration par personne à charge | + 14 039 € |
Les conditions du logement
| Typologie du bien | Surface habitable | Superficie des espaces extérieurs | Critères de luminosité |
|---|---|---|---|
| T1 | 28m2 | 3m2 | |
| T2 | 45m2 | 3m2 | |
| T3 | 62m2 | 5m2 | Double orientation |
| T4 | 79m2 | 7m2 | Double orientation |
| T5 | 96m2 | 9m2 | Double orientation |
3. Investissement locatif LMNP
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un statut qui concerne la location d’un logement meublé dont les revenus locatifs n’excédent pas 23 000€/ans ou 50 % des revenus annuels. Le statut LMNP est très avantageux et très populaire, notamment à Toulouse, car il offre des avantages fiscaux non négligeables aux propriétaires bailleurs.
Les avantages
Les investisseurs en statut LMNP bénéficient de plusieurs avantages. En effet, les propriétaires bailleurs peuvent :
- amortir le bien sur plusieurs dizaines d’années,
- déduire les charges liées à la gestion et les intérêts de l’emprunt,
- récupérer la TVA à 20% lors d’un investissement dans une résidence neuve de services (résidences étudiantes, de tourisme, EHPAD…).
Les conditions d’éligibilité
Pour être éligible au statut LMNP à Toulouse, il faut respecter certaines conditions. Tout d’abord, le bien doit être destiné à la location et le propriétaire doit respecter la législation en vigueur en matière de location meublée. Il doit donc proposer un bien qui dispose de tous les meubles et équipements obligatoires dans le logement (literie et couverture, table et sièges, réfrigérateur et congélateur, etc). Le propriétaire doit également mettre en location le bien dans le mois suivant l’acquisition ou l’achèvement des travaux de l’immeuble.
Enfin, le propriétaire doit s’acquitter de ses obligations fiscales et déclarer ses revenus locatifs, considérés comme Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) à l’administration fiscale. Il existe deux régimes fiscaux applicables selon les recettes locatives du propriétaire :
- le régime micro BIC pour les recettes locatives inférieures à 77 700€,
- le régime réel pour les recettes locatives supérieures à 77 700€.
En conclusion, le statut LMNP est un dispositif fiscal très avantageux à Toulouse qui permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier de réductions d’impôts et d’exonérations fiscales. Cependant, pour pouvoir bénéficier de ce dispositif, il faut remplir certaines conditions et respecter la législation en vigueur.
4. Investissement locatif Malraux
La loi Malraux est un dispositif attractif pour les investisseurs souhaitant réaliser une opération locative à Toulouse. Cette loi fiscale permet aux propriétaires de bénéficier d’avantages fiscaux, grâce à la restauration des biens immobiliers situés dans des secteurs sauvegardés (Sites Patrimoniaux Remarquables des communes françaises).
Les avantages
Les avantages de la loi Malraux sont nombreux et peuvent apporter un grand soutien aux investisseurs. En effet, elle permet une réduction d’impôts jusqu’à 30 % du montant des travaux engagés sur le bien à conditions que le bien soit loué pendant 9 ans :
- Réduction d’impôt de 30% pour les immeubles situés dans un secteur classé “Site Patrimonial Remarquable” qui bénéficie d’un plan de sauvegarde dans les quartiers anciens dégradés ou conventionnés “NPNRU”
- Réduction d’impôt de 22% pour les immeubles situés dans un secteur classé “Site Patrimonial Remarquable” bénéficiant d’un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine.
De plus, la loi Malraux a pour objectif de favoriser la relance de l’activité économique dans les zones sauvegardées ; elle offre donc des avantages aux investisseurs qui peuvent alors bénéficier de loyers plus élevés grâce à la rénovation des biens.
Les conditions d’éligibilité
Pour être éligible à la loi Malraux à Toulouse, les investisseurs doivent remplir certaines conditions. Le bien doit être situé dans un secteur éligible à la loi Malraux et les travaux de rénovation doivent être effectués par un Architecte des Bâtiments de France. La réduction d’impôt est proportionnelle au montant des travaux de rénovation, dans la limite de 400 000€, sur 4 ans consécutifs. Enfin, les propriétaires sont tenus de louer le bien pendant une durée minimale de 9 ans, et ce, dans les 12 mois suivant la date de fin des travaux de rénovation.
5. Investissement locatif Denormandie
Mis en place en 2018 par le ministre Julien Denormandie, le dispositif Denormandie à Toulouse est un dispositif destiné à encourager la rénovation dans l’ancien pour répondre aux besoins de logement des populations et redynamiser les centres-villes des villes bénéficiaires du programme national Action cœur de ville. Il est possible de bénéficier du dispositif Denormandie jusqu’en 2027.
Les avantages
Le dispositif Denormandie à Toulouse permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le prix de revient net du logement :
- 12% du prix du bien pour une période de location de 6 ans,
- 18% du prix du bien pour une période de location de 9 ans,
- 21% du prix du bien pour une période de location de 12 ans.
De plus, le dispositif assure aux propriétaires des loyers garantis et stables, ce qui leur permet de s’assurer un revenu régulier et sûr. Enfin, le dispositif offre aux propriétaires une protection contre les risques locatifs grâce aux garanties locatives.
Les conditions d’éligibilité
Pour être éligible au dispositif Denormandie à Toulouse, les propriétaires doivent respecter certaines conditions. Tout d’abord, le bien doit se situer dans une ville labellisée “cœur de ville” et ne pas dépasser un certain montant de loyer de 14,49 €/m2 à Toulouse (zone A). De plus, le bien doit être loué pour une durée minimum de 6 ans à des locataires qui respectent les plafonds de ressources fixés à Toulouse. Les ressources applicables sont les mêmes que pour la loi Pinel Plus, soit 43 953 € pour une personne seule, 65 691 € pour un couple et 78 963€ pour un couple avec un enfant.
En ce qui concerne les travaux dans de rénovation, ceux-ci doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et être réalisés par un professionnel certifié Reconnu Garant pour l’environnement (RGE) et répondre à un des critères suivants :
- effectuer 20 à 30 % de travaux permettant d’améliorer la performance énergétique du logement,
- effectuer deux types de travaux parmi le changement de chaudière, l’isolation des combles ou des murs, le changement de production d’eau chaude ou l’isolation des fenêtres,
- créer une nouvelle surface habitable (garage, balcon, terrasse).
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