Le blog de la construction et de l’immobilier neuf à Toulouse et sa région

Construire Occitanie est un blog dédié à l’actualité de la construction et de l’immobilier neuf en région toulousaine (et plus généralement à l’Occitanie). Ce site est tenu par une petite équipe d’anciens professionnels du secteur qui souhaitaient partager en toute liberté leur point de vue sur l’évolution d’un secteur en pleine évolution. L’idée est de porter un regard critique mais aussi positif sur les dernières initiatives en cours au sein de notre belle région. Les articles arriveront prochainement, au fil des disponibilités des contributeurs. Bonne lecture !

Ô Toulouse ! Une ville au marché immobilier dynamique

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Toulouse est surnommée « la ville rose » pour la couleur des briques des monuments de son centre. Son histoire remonte jusqu’à l’antique TOLOSA, et la cité ainsi que les vestiges du temps se retrouvent dans sa cathédrale romane, son capitole datant de la renaissance ou encore ses allées haussmanniennes. La ville compte 493 465 habitants (1 360 829 habitants si on englobe la zone urbaine qui l’entoure), la population progresse de 1,2% par an depuis 2013. Son bassin économique dont Airbus est la figure de proue, ses universités d’excellence et son cadre de vie exceptionnel en font l’une des villes les plus attractives de France. Toulouse est la capitale européenne de l’industrie aéronautique et spatiale, mais elle est aussi l’un des hauts lieux du sport avec son célèbre club de rugby le Stade Toulousain, et est réputée pour sa gastronomie dans le monde entier.

Tout savoir en un clin d’œil : notre analyse du secteur toulousain de la construction et de l’immobilier pour le troisième trimestre 2023

[Mis à jour par Ana Martin le 21/11/2023]

Au troisième trimestre de 2023, le marché de l’immobilier neuf à Toulouse a connu des fluctuations significatives, selon les données de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI). Voici un aperçu concis des principales tendances :

  • Chute des mises en ventes : les lancements commerciaux ont chuté de manière spectaculaire de -56% par rapport à l’année précédente, ne totalisant que 386 unités.
  • Baisse des réservations : les réservations nettes ont également enregistré une baisse importante de -47%, avec seulement 461 unités réservées.
  • Moins d’investisseurs : les ventes à investisseurs ont baissé de -57%, représentant désormais 42% des ventes au détail, contre 52% en 2022.
  • Réduction des ventes à occupants : les ventes à occupants ont diminué de -36%, avec 266 unités vendues.
  • Ventes en bloc en chute libre : seulement 18 ventes en bloc de logements ordinaires ont été enregistrées, en baisse de -85% par rapport à 2022.
  • Offre commerciale : le stock disponible a légèrement diminué (-1%), mais il représente désormais 16,9 mois de commercialisation, contre 8,7 mois en 2022.
  • Hausse des prix : malgré les défis, le prix de vente moyen a augmenté de +2,8% pour atteindre 4 547 €/m².

Ces chiffres reflètent un marché immobilier neuf toulousain en mutation, avec des investisseurs plus prudents et une demande moins dynamique. Néanmoins, les prix continuent de grimper, indiquant une valorisation constante de l’immobilier neuf dans la région. Les acteurs du marché devront surveiller de près ces tendances pour prendre des décisions éclairées.

Quelles sont les tendances du BTP en Occitanie ?

Alors que la région affichait de très belles performances au niveau du marché du BTP, la crise sanitaire du covid-19 est venue marquer un point d’arrêt dans l’activité.

Selon les chiffres du CERC Occitanie, on dénombre 47 239 permis de construire délivrés en Occitanie (– 9,2% sur un cumul des 12 derniers mois) et 37 893 mises en chantier (– 10,8 % sur un cumul des 12 derniers mois).

Par rapport au T1 2022, les ventes totales de logements neufs du T1 2023 sont en baisse de -34,3%. La forte chute des ventes s’explique par un contexte peu favorable : l’augmentation des taux d’intérêt, une offre de logements limitée et le contexte d’incertitude sur l’avenir du dispositif Pinel. Les potentiels acquéreurs, eux, connaissent des difficultés à obtenir des financements bancaires et à se projeter face aux incertitudes liées à la crise économique.

Une reprise progressive dans le secteur de la construction pour le début d’année 2024 ?

Alors que l’année 2023 tire à sa fin, le marché immobilier neuf à Toulouse fait face à des défis majeurs, et les signaux ne sont guère encourageants quant à une reprise imminente début 2024. Les données récentes, associées à des informations nationales inquiétantes, peignent un tableau sombre de la situation.

L’une des préoccupations majeures est l’arrêt de la production de logements neufs. Les indicateurs nationaux indiquent clairement l’absence de signes favorables pour une reprise imminente du marché immobilier. Si la tendance actuelle se maintient, moins de 90 000 logements seront vendus en 2023, ce qui est nettement en deçà des attentes.

Au troisième trimestre 2023, le marché toulousain a vu un nouveau recul des autorisations de logements sur tous les segments. Au niveau national, c’est une baisse de 29,2% par rapport à la même période en 2022 qui a été enregistrée. Les mises en chantier, quant à elles, sont à un niveau extrêmement bas en France, notamment pour les logements collectifs, avec seulement 27 500 logements mis en chantier sur trois mois (de juillet à septembre 2023).

Les chiffres sont sans équivoque. La dégradation de la conjoncture et l’insuffisance de l’offre dans le neuf ont entraîné une correction brutale des ventes totales au troisième trimestre 2023. En France, les réservations nettes au détail ont chuté de 46,6%, les ventes aux investisseurs particuliers ont reculé de 58,6%, et les ventes aux propriétaires occupants ont diminué de 36,5%.

Pour Pascal Boulanger, Président de la FPI France, ces chiffres alarmants reflètent une situation critique : “Ce nouveau constat ne fait que confirmer la situation catastrophique dans laquelle se trouve le logement en France. Faute d’acquéreurs, les promoteurs n’ont d’autre choix que de retarder ou d’abandonner des opérations nouvelles. Ce sont autant de logements nouveaux qui ne seront pas sur le marché dans les 2 à 3 ans qui viennent.“

À noter que la ministre déléguée chargée du Logement, Emmanuelle Wargon entend également encourager la construction de logements sociaux pour les années à venir. Dans cette optique, Toulouse Métropole Habitat prévoit par ailleurs la livraison de 4200 logements sociaux d’ici 2026. Dernier point positif : le passage de Toulouse en zone A, ce qui permettra à la ville d’être davantage attractive auprès des investisseurs (loi Pinel).

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